Главная » Квартира, дом, участок » Как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно

Как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно

Как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно

Покупка квартиры — довольно сложный процесс, особенно с юридической точки зрения. Ведь перед покупкой следует проверить очень много факторов: не находится ли жильё в залоге у банка, не арестовано ли оно, кто является настоящим хозяином жилплощади и т.д. Поэтому многие покупатели обращаются за помощью к профессиональным юристам.

Именно они и проверяют квартиру на юридическую чистоту.

Но обращаться в специализированные агентства не всегда целесообразно. Во-первых, юридическая помощь тоже требует определённых финансовых затрат, причём немалых.

А во-вторых, даже в этой сфере деятельности можно наткнуться на непрофессиональных сотрудников или мошенников, потеряв при этом не только средства, но и время. Поэтому я хотел бы поведать вам о том, как проверить квартиру на чистоту при покупке самостоятельно.

Итак, начнём.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Обременения на квартиру

Первое, на что вы должны обратить своё внимание при проверке квартиры, есть ли на неё обременения (арест, рента, залог у банка и т.д.) Для того, чтобы узнать, освобождена ли квартира от всех этих обременений, вы можете воспользоваться выпиской из ЕГРП. Данные документы могут также помочь вам узнать, кто является хозяином квартиры, и когда, а главное, на основе каких документов он вступил в права собственника.

Как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно

Пример выписки из ЕГРП (нажмите для увеличения)

Но просто получить документы недостаточно. Важно уметь правильно их проверить.

Для этого следует сравнить предоставленные вам выписки с документами, полученными от владельца жилья. Данные его паспорта должны совпадать с данными из ЕГРП.

С особым вниманием сверьте Ф.И.О. владельца, его место и год рождения, а также номера документов. Если всё сходится — приступайте к следующему пункту, если нет, то лучше от покупки отказаться. Таким образом, выписка из ЕГРП помогла нам определить:

  1. Есть ли обременения на квартиру.
  2. Достоверны ли предоставленные владельцем данные, а также не подделаны ли документы.
  3. Кто и на каком основании является собственником квартиры.

Нахождение участников сделки на учёте в НД и ПНД

Следующее, что обычно изучают при проверке недвижимости на юридическую чистоту, это то, находится ли продавец собственности на учёте в психоневрологическом диспансере и наркологическом диспансере (так как после осуществления сделки он сможет легко доказать, что на тот момент не был вменяем и отвечать за свои действия не мог).

Узнать это очень просто: достаточно поинтересоваться, имеется ли у продавца водительское удостоверение. Если его не имеется, то попросите его предоставить справку из НД и ПНД (справка выдаётся только правоохранительным органам, или человеку, к которому эта справка относится).

Иногда у вас могут появиться сомнения на счёт подлинности такой справки. В таком случае вы можете подъехать непосредственно в ПНД или НД и узнать в регистратуре или у главврача, выдавалась ли данная справка.

Хорошо, если продавец не состоит на учёте. Но если это не так, то можно произвести медицинское освидетельствование продавца (разумеется, за ваш счёт) непосредственно в момент подписания документов.

Наличие зарегистрированных (то есть прописанных) в квартире граждан

Проверить, есть ли зарегистрированные в квартире граждане очень просто: достаточно изучить выписку из домовой книги. Из неё вы узнаете, есть ли в квартире прописанные граждане (возможно, несовершеннолетние), и не возникнут ли проблемы при снятии их с регистрационного учёта.

Если возникнут сомнения в том, что документ подлинный, то подойдите с копией выписки в паспортный стол ЖЭУ или РЭУ.

Как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно

Пример выписки из домовой книги (нажмите для увеличения)
к содержанию

Были ли когда либо нарушены права несовершеннолетних при приватизации жилья?

Также важно знать, были ли когда либо нарушены права несовершеннолетних при приватизации жилья. Если нынешний собственник является уже не первым владельцем жилья, то существует вероятность того, что в прошлом, при передаче прав на имущество, были нарушены права несовершеннолетних, а следовательно, приобретение квартиры может нести определённые последствия.

Для того, чтобы узнать об этом, вам потребуется расширенная выписка из домовой книги, которая предоставляется платно. В данном документе будут указаны все граждане, которые когда-то были прописаны в квартире, а также данные о них.

Поэтому обязательно проверьте, кто был прописан в квартире на момент её приватизации и каков был возраст этих граждан. Заметьте, что если среди зарегистрированных были несовершеннолетние, то они также должны участвовать в приватизации.

Если этого проведено не было, то они могут попытаться признать вашу сделку недействительной. Поэтому, чтобы избежать таких ситуаций, в случае обнаружения потенциальных претендентов на право собственности, попросите их написать заявление об отказе на право собственности, заверенное нотариусом.

Возможные претенденты на право собственности

Любые граждане, которые когда-либо были прописаны в квартире и имевшие право собственности потенциально могут стать претендентами на право собственности. Поэтому таких граждан нужно проверить особо тщательно.

В этом вам также может помочь расширенная выписка из домовой книги, где должно быть указано, когда, кто, куда и по какой причине был выписан из квартиры. Если жилец умер, то должен быть указан номер свидетельства о смерти, а также её дата и время. Если человек уехал на длительный срок в командировку, попал в места лишения свободы или на место прохождения военной службы, должно быть указано когда это произошло, а также адрес, по которому гражданин командировался, номер решения суда или место прохождения военной службы, в зависимости от причины отбытия.

Обратите внимание, что во всех трёх случаях жилец должен был вернуться и его были обязаны снова прописать по месту жительства.

Особое внимание обратите на людей, которые отбыли до начала приватизации. При проверке жильцов следует быть очень внимательным, чтобы не пропустить ни одного человека.

Замечу, что речь идёт не о владельцах жилья, а о людях, имеющих право на пользование жильём (проживание), то есть прописанные по данному адресу.

Сравнение информации в собранных документах

Последнее, что нужно сделать при проверке юридической чистоты квартиры, это сравнить все изученные вами документы. То есть, информация о том, кто, когда и до какого момента был владельцем квартиры, или был прописан в ней, должна быть одинаковой как в ЕГРП, так и в расширенной выписке из домовой книге, а также во всей сопутствующей документации.

Мы с вами рассмотрели самые важные критерии проверки юридической чистоты квартиры. Примерно таким же методом пользуется большинство специализированных агентств. Давайте подведём итог тому, как следует проводить проверку приобретаемой квартиры:

  1. Проверить наличие обременений у квартиры в виде ренты, ареста или нахождения в залоге у банка (с помощью ЕГРП).
  2. Проверить, стоит ли нынешний владелец жилья на учёте в ПНД или НД (по водительскому удостоверению или справка из НД или ПНД).
  3. Проверить наличие граждан, прописанных в квартире, в том числе несовершеннолетних (по выписке из домовой книги).
  4. Проверить, не были ли нарушены права несовершеннолетних при приватизации жилья (по выписке из домовой книги и ЕГРП).
  5. Проверить возможное наличие прав на недвижимость у лиц, которые когда-то были прописаны в квартире (по выписке из домовой книги).
  6. Сравнить информацию, полученную из изученных вами документов.

Ну и напоследок ещё несколько советов:

  • Если нынешний владелец вступил в права собственности по наследству, то не забудьте потребовать от него заявление о том, что он берёт на себя все расходы и издержки в случае обнаружения других наследников имущества, заверенное нотариусом.
  • Не забудьте проверить, проводилась ли перепланировка. Если да, то была ли она узаконена. Узнать это можно, взяв план БТИ и сравнив его с внешним видом квартиры. В том случае, если вы приобретёте квартиру с незаконной перепланировкой и факт её наличия обнаружится, то вся ответственность в полной мере ляжет на вас.
  • Попросите у продавца справку об отсутствии задолженностей за обслуживание квартиры (электроэнергия, газ, водоснабжение, отопление и т.д.). Можно сказать, что все задолженности за обслуживание продаются вместе с квартирой.
  • Попросите у продавца расписку, содержащую то, какую сумму за квартиру вы уплатили. Особенно это важно в том случае, если цена, указанная в договоре и фактическое количество средств, переданных бывшему владельцу недвижимости отличаются. В этом случае записок должно быть две: в первой указана цена недвижимости, прописанная в договоре, а во втором — фактическая сумма средств, переданная продавцу.
  • По возможности узнайте, была квартира приобретена в браке или нет. Несмотря на то, что получить информацию об этом довольно проблематично, она может быть очень важной, так как всё имущество, нажитое в браке, считается совместно нажитым (разумеется, если перед этим не заключались разного рода договоры), а следовательно, супруга или супруг продавца недвижимости может претендовать на какую-то часть приобретаемой вами квартиры. Проверить этот факт можно по ксерокопии паспорта владельца недвижимости.
  • Если продавец отказывается предоставить нужные вам справки и документы или увиливает с ответами — это повод задуматься над его честностью и порядочностью. Ведь честному продавцу, который хочет продать свою квартиру, нечего скрывать, тем более в случае, если все платные документы будет оплачивать не он, а покупатель.

Это всё, что я хотел рассказать вам о том, как проверить квартиру перед покупкой. Надеюсь, что мои советы помогут вам сэкономить средства на юридических консультациях, а также подобрать себе подходящий вариант.

И напоследок рекомендую посмотреть следующее видео о самостоятельной покупке квартиры:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно !

Также рекомендуем к прочтению:

Поделиться в соц.сетях

Проверка квартиры на чистоту сделки в новостройке. Обзор юристов по проверке новостройки, документов, собственника, застройщика.

Квартиры в новостройках – один из вариантов выгодной покупки жилья. Но, тем не менее, здесь также нужна тщательная проверка всей документации и самой сделки в целом.

Узнайте из нашей статьи, какие документы проверить перед заключением договора, на что обратить в них внимание и как минимизировать риск встречи с мошенниками.

○ Что включает в себя проверка квартиры на чистоту при покупке?

Если вы не хотите тратиться на юристов и риэлторов, нужно самостоятельно провести проверку предполагаемой покупки. Вам нужно убедиться в двух вещах:

  • Что застройщик является в достаточной степени надежным и можно не бояться остановки строительства.
  • Что дом будет построен из качественных материалов и будет соответствовать всем нормам.

Оба фактора проверяются при помощи изучения документов и небольшого исследования рынка недвижимости.
Сначала узнайте, как давно застройщик на ней работает, сколько объектов успел сдать, как о нем отзываются клиенты, и нет ли судебных разбирательств по результатам строительства. Если результаты такой неформальной проверки оказались положительными, переходите на второй этап – тщательное изучение документации как застройщика так и здания.

Проверяя документы, важно требовать только оригиналы с печатью и подписью соответствующих органов.

○ Пакет документов на приобретаемый объект недвижимости.

При заключении договора застройщик должен представить вам:

  • Свои учредительные документы.
  • Разрешение на строительство.
  • Договор долгосрочной аренды либо правоустанавливающие документы на землю.
  • Инвестиционный контракт.
  • Выписку из реестра на здание.
  • Проектную документацию.
  • Форму договора, по которому продается квартира.

При проверке документов обратите внимание на описание недвижимости. Нельзя исключать, что продавец будет демонстрировать вам документы на одно здание, а заключать договор на другое.
Также обратите внимание на реквизиты застройщика, важно, чтобы они были идентичными на всех документах. Любое несоответствие между данными строительной компании или описанием дома/квартиры должно вас насторожить.

○ Свидетельство о праве собственности.

Это важнейший документ, от которого зависит действительность сделки.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ).

Как видно из настоящего закона, только собственник может распоряжаться имуществом, поэтому именно он и должен выступать в роли продавца. Затребуйте у него свидетельство о праве собственности, но лучше также дополнительно самостоятельно заказать выписку из ЕГРП.

Так вы дополнительно обезопасите себя от мошенничества.
В документе обратите внимание на пункты:

  1. Объект права, в котором дается описание жилплощади. Сверьте все указанные характеристики с фактическими (адрес, техническое описание).
  2. Субъект права, где указывается владелец квартиры. Здесь сверьте все реквизиты с предоставленными продавцом и убедитесь, что нигде нет расхождений.

○ Перечень документов, которые следует истребовать у продавца?

Купить квартиру в новостройке можно не только у самого застройщика, но и у физического лица. В этом случае продавцу нужно представить:

  • Свидетельство о праве собственности
  • Документ, подтверждающий право перехода собственности (по какому договору была произведена первичная сделка).
  • Согласие от второго супруга.
  • Справку о составе семьи.
  • Согласие застройщика на продажу (если речь идет о переуступке права требования).
  • Документы на дом от застройщика (проект, разрешение на строительство, право на землю).

○ Проверка качества приобретаемого жилого помещения.

Принимать готовое жилье нужно по акту приема-передачи, где должно быть зафиксировано фактическое качество передаваемой квартиры. В договоре с застройщиком (независимо от его вида) должно быть зафиксировано, какие материалы будут использоваться при строительстве и гарантии, которые предоставляет компания.

А по акту приема-передачи вы сможете сверить обещанное качество и предоставленным. Если оно вас не устраивает, подписывать документ не нужно.

У застройщика будет 45 дней на устранение выявленных недостатков.

○ Права третьих лиц.

Если вы приобретаете квартиру у физического лица, нужно предусмотреть возможность наличия прав третьих лиц. Это необходимо независимо от того, на вторичном рынке вы покупаете жилье, или в новостройке.
Возникновение подобного права возможно, если продавец:

  • Состоит в законном браке и не получил согласия второго супруга на продажу.
  • Имеет несовершеннолетнего ребенка.
  • Содержит иждивенца (это недееспособный гражданин, в роли которого может выступать престарелый родитель или супруг, имеющий инвалидность).

Чтобы после покупки к вам не предъявлялись претензии, нужно проверить справку о составе семьи. В ней будут перечислены все зарегистрированные на жилплощади лица и указаны даты их рождения и степень родства с продавцом.

Путем несложных вычислений вы можете проверить возможность возникновения прав третьих лиц и еще раз подумать, заключать эту сделку или нет.

○ Обременение.

Обременение предполагает ограничение на операции с недвижимостью, в частности, ее продажу.
Если квартира, которую вы собираетесь покупать, находится в новом доме, это еще не гарантия отсутствия обременения на нее. Препятствием к заключению сделки может стать:

  • Ипотека — если первичная покупка осуществлялась с использованием заемных средств, это требует обязательного участия банка в продаже.
  • Материнский капитал – если квартира куплена с участием подобных средств, необходимо привлечение органов опеки и попечительства, которые должны одобрить продажу недвижимости.

Также могут обнаружиться сюрпризы и со стороны застройщика. Например, если на землю, на которой построено здание, наложен сервитут, это также относится к обременениям.

Государственная регистрация сервитута, предусматривающего право ограниченного пользования частью земельного участка, осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части. Государственный кадастровый учет части земельного участка осуществляется одновременно с государственной регистрацией сервитута, которым предусмотрено право ограниченного пользования такой частью без соответствующего заявления (п.4 ст.

44 ФЗ О государственной регистрации недвижимости от 13.07.2015 №218-ФЗ).

Чтобы исключить подобные риски, закажите выписку из ЕГРП. В ней, помимо сведений о владельце жилплощади, будут указаны все обременения, которые наложены на квартиру.

○ Стоит ли прибегать к услугам риэлторов для проверки чистоты квартиры.

Привлечение агента по недвижимости увеличивает шанс удачной покупки квартиры. В этом случае все проверки по недвижимости и продавцу ложатся на его плечи. Однако важно зафиксировать подобные обязательства в договоре.

Потому что нести юридическую ответственность за чистоту сделки риэлтор будет только в том случае, если это прописано в тексте соглашения. В противном случае это будет только вопрос его совести.
Таким образом, чтобы купить квартиру, которая в будущем не принесет неприятных сюрпризов, важно тщательно проверять все этапы сделки.

○ Советы юриста:

✔ Дать совет, как можно гарантированно обезопасить себя.

Чтобы быть спокойным за судьбу покупаемой квартиры, нужно сразу подумать о ее страховании. Помимо стандартного страхования от повреждения и уничтожения, рекомендуется также застраховать потерю права собственности.

Так, если после покупки продавец решит оспорить ее либо появятся лица, имеющие преимущественное право покупки, вы можете быть уверены в том, что получите назад свои деньги.

✔ Признаки недобросовестного продавца или агента.

Следует насторожиться, если:

  • Вам предлагают заниженную цену на жилье или риэлтерские услуги.
  • Продавец предоставляет неполный пакет документов.
  • Риэлтор не показывает квартиру тогда, когда хотите вы, не дает детально рассмотреть ее, препятствует ознакомлению с документацией.
  • Вас торопят с заключением сделки.

Специалист Носов Максим расскажет как проверить юридическую чистоту квартиры в новостройке.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Как проверить квартиру на юридическую чистоту при покупке

Найти подходящую квартиру и проговорить все детали сделки с продавцом – это еще только начало. Важно проверить приобретаемую недвижимость на юридическую чистоту.

Приобретение и продажа объекта недвижимости являются сделками, наиболее часто подверженными мошенническим действиям и схемам. Под термином юридическая чистота обычно подразумевают отсутствие каких-либо препятствий для проведения сделки, которую впоследствии станет невозможно оспорить в суде.

К негативным последствиям приобретения квартиры можно отнести:

  • отзыв прав собственности и денег, внесенных за ее покупку,
  • внезапно появившиеся третьи лица со своими правами на квартиру.

Проверке нужно подвергать и покупаемую в ипотеку жилплощадь, даже при том, что банки обязаны ее тщательно проверять. Никто не застрахован от того, что может объявиться гражданин с правами на эту квартиру и обратиться в суд о признании сделки недействительной.

Максимально обезопасить покупку поможет проверка квартиры на юридическую чистоту.

Как проверить квартиру на чистоту: этапы

Жилье проверить можно и самостоятельно, не прибегая к услугам юристов. Для этого нужно придерживаться нескольких пунктов.

Как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно

1. Затребуйте правоустанавливающие документы на квартиру. К ним относятся свидетельство или выписка из ЕГРН, а также свидетельство о наследстве, один из договоров: купли-продажи, дарения и другие.

Любые исправления, которые там могут присутствовать, обязательно заверяются нотариально либо обеими сторонами сделки.

2. Уточните, имелась ли перепланировка и узаконена ли она. Это можно сделать путем сверки обстановки с имеющимся техническим планом.

Осмотрите квартиру визуально. Если имеются несовпадения, то делайте вывод, что перепланировка не узаконена и ответственность за нее будет лежать на новом собственнике.

3. Изучите историю квартиры. Самый лучший вариант, когда она находилась у одного собственника или покупается в новостройке, тогда она уж точно без истории.

Даже у одного владельца лучше попросить полную выписку из ЕГРН, где посмотреть, кто является правообладателем, и не имеются ли обременения, ограничения на продажу жилья.

Не менее сложно с возможными обременениями. Их наличие может стать причиной отказа в регистрации договора купли-продажи.

4. Проверьте дееспособность продавца. Это нужно, чтобы затем он не заявил, что в момент совершения сделки находился в невменяемом состоянии.

Если есть такие подозрения, лучше попросить показать водительское удостоверение или справку из неврологического диспансера.

5. Прописаны ли в квартире граждане. Обязательно нужно запросить у собственника выписку из домовой книги о том, кто был прописан ранее или имеет прописку на данный момент в жилье.

Это необходимо для того, чтобы выяснить отсутствие жильцов, с выселением которых могут возникнуть проблемы. Таких случаев немало:

  • отбывающий срок в колонии или находящийся на лечении в специализированном учреждении для лиц с отклонениями в психике, а также в длительной командировке или военной службе, по возвращению может затребовать долю в квартире
  • дети, права которых были нарушена в ходе приватизации, впоследствии вправе оспорить законность сделки.

6. Попросите представить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Этот пункт не относится к юридическим вопросам, но образовавшиеся долги, а они могут быть значительными, лягут на кошелек нового владельца.

Уточним, что выписку из ЕГРН запросить может только собственник квартиры, а также лицо, представляющего его по доверенности. Поэтому попросите продавца заказать ее заранее.

Если запрашивать выписку в Росреестре или через МФЦ, уйдет некоторое время на обработку запроса. Но на сайте ведомства можно получить намного быстрее, хотя она будет не настолько полной.

Проверка по интернету

Проверить на юридическую чистоту квартиру при помощи возможностей сети интернет практически невозможно. Единственный документ, который вы сможете заказать самостоятельно, — это выписка из ЕГРН.

Но в ней можно увидеть только, кто на текущий момент является собственником, и имеются ли обременения.

Заказывается выписка при помощи электронного сервиса на сайте Росреестра посредством заполнения специальной формы. Результат можно получить, как в виде электронного документа, так и на бумаге.

Советы перед покупкой квартиры

Чтобы адекватно оценить юридическую чистоту покупаемой квартиры, нужно не только запросить документы, но и обратить внимание на их подлинность и достоверность. Это поможет впоследствии избежать ряда проблем.

Перечислим некоторые моменты, на которые нужно обратить внимание перед покупкой жилья:

  • если вы покупаете квартиру, которую собственник продает через риэлтера, не стесняйтесь просить встречи с владельцем жилья, а также долевыми собственниками, если таковые имеются
  • пообщайтесь с соседями продавца, чтобы уточнить его репутацию, а также нотариусом, заверившим документы
  • у продавца просите только оригиналы документов, проверьте наличие соответствующих печатей и подписей на них
  • если в документах имеются исправления, они должны обязательно заверяться по всем правилам делопроизводства (иметь подписи и печати уполномоченных лиц)
  • сверьте каждый документ друг с другом, там везде должен быть указан конкретный объект с одинаковыми признаками и паспортные данные собственника везде одинаковыми
  • проверьте свидетельство о браке и уточните, что должно быть получено согласие супруга на продажу квартиры
  • некоторые справки и выписки имеют срок действия, обращайте на это внимание.

Если продавец пытается хитрить и не представляет документы, то ему есть, что скрывать от вас. Это должно насторожить и заставить усомниться в его честности и порядочности.

Честному гражданину, желающему продать квартиру, не составит труда заполучить и показать все справки и документы.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Очень сложно все предусмотреть и не попасться на крючок мошенников на рынке недвижимости. Но нужно минимизировать риски и это под силу сделать каждому, кто готов приобрести в собственность жилье.

Как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно

Какие же риски существуют?

  1. Обратите внимание на выписку из ЕГРН и указанные там аресты, ограничения. Хорошо бы уточнить, имели ли место конфликтные ситуации с этой квартирой в течение трех последних лет. Насторожить может и многократная смена владельцев.
  2. Любой из договоров, являющихся основанием для регистрации права собственности у продавца, обязательно должен быть в оригинале и без исправлений. В договоре есть условия расторжения. Если какой-либо из существенных пунктов не был исполнен, то затем могут возникнуть судебные тяжбы с предыдущим владельцем. И закончиться они могут непредсказуемо. Насторожить может и скорая продажа сразу после оформления договора дарения от человека, не являющегося родственником, или после получения в наследство.
  3. Обращайте внимание на наличие и подлинность паспорта продавца или его представителя. В этом случае еще важно проверить доверенность, дату окончания ее действия и нотариальное заверение.
  4. Наличие третьих лиц и прописанных несовершеннолетних детей – существенный риск признания сделки недействительной. Органы опеки и попечительства могут вмешаться и отменить регистрацию договора, если обнаружат ущемление прав ребенка. Проверяйте документы о приватизации, внесены ли туда дети. В противном случае они могут обжаловать сделку, но после наступления совершеннолетнего возраста такого права лишаются.
  5. Если хозяин квартиры состоит в браке, то обязательно нужно заверенное нотариусом согласие второго супруга.
  6. Обращайте внимание на поведение продавца. Если сомневаетесь в его психическом состоянии, лучше запросите соответствующую справку о здоровье.

Покупка квартиры на вторичном рынке – рискованное мероприятие, требующее внимания и проверки всех документов и фактов по ней. Не дайте себя обмануть, проверяйте и перепроверяйте до момента оформления сделки.

Видео: Как проверить квартиру перед покупкой через спец. каналы

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите ниже консультанту.

Как при покупке самостоятельно проверить чистоту квартиры

Покупка нового жилья — событие одновременно и радостное, и очень хлопотное. К тому же, учитывая цены на недвижимость, это еще и весьма затратное дело. Нарваться на нечистоплотных продавцов может каждый.

Поэтому будущий владелец, чтобы подстраховаться от этого, старается при покупке квартиры проверить ее чистоту и самостоятельно, не полагаясь только лишь на мнение агентов. Проверка, конечно, потребует некоторых усилий, но результат будет стоить этого.

Приобретение недвижимости — как происходит

Хотя покупка жилья и считается процессом трудоемким, но если разобраться, на самом деле окажется, что ничего сложного в нем нет. Сама сделка фактически проходит в три ступени:

  • Подбор жилья.
  • Проверка квартиры перед покупкой.
  • Оформление договора.

Даже если недвижимость приобретается под контролем профессиональных риелторов, все равно пускать этот процесс на самотек не стоит. Тем более что фактически агенты (если сделка заключается в России) никакой ответственности в случае форс-мажора нести не будут — пострадает только новый собственник.

Нельзя исключать и того варианта, что агент может быть в доле с продавцом в желании поскорее реализовать квартиру. Поэтому важно, чтобы будущий собственник хорошо владел информацией о том, как и что нужно делать при покупке жилья.

Подбор жилья

Первым шагом в приобретении нового жилья является его выбор: будет это дом или квартира. Если квартира, то какая: в новостройке или жилье вторичного рынка.

Большая часть людей останавливает свой выбор все-таки на квартирах в многоэтажках. Возле таких домов обычно хорошо развита инфраструктура: есть школы, аптеки, больницы, транспорт.

Если выбор будет в пользу новостройки, то будущий владелец получает ряд преимуществ: можно подобрать удобную планировку, дому долгое время не понадобится капитальный ремонт, среди новых соседей вряд ли будут люди, ведущие аморальный образ жизни — новостройки чаще приобретают молодые семьи с детьми.

В качестве своеобразной проверки благонадежности застройщика, будущему собственнику нелишним будет почитать отзывы в интернете об этой строительной компании, посмотреть сроки сдачи других объектов, были ли негативные отзывы покупателей и т. п.

Если покупатель останавливается на варианте приобретения жилья вторичного рынка, то при выборе нужно учитывать район, в котором расположен дом, состояние самого дома, материал его изготовления, состояние придомовой территории. Можно также пообщаться с соседями — обычно соседи тоже могут рассказать немного о продавцах.

Кроме этого, ему понадобится выполнить проверку чистоты сделки при покупке квартиры. Что имеется в виду:

  • Выполнить проверку подлинности всех правоустанавливающих документов на недвижимость.
  • Оценить правовой статус жилья.
  • Провести анализ всех возможных рисков.

Контроль сделки по квартире

Проверка квартиры на чистоту при ее покупке — наиболее важный этап. Если к этому отнестись не слишком серьезно, то есть вероятность получения проблем. Обязательно нужно проконтролировать:

  • Подлинность правоустанавливающих документов на жилье.
  • Есть ли у продавца законные основания на совершение сделок с этой недвижимостью.
  • Кто был прописан на этой жилплощади (особое внимание нужно уделить регистрации несовершеннолетних и временно выписанных).
  • Нет ли по этой квартире судебных споров, обременений, арестов.
  • Имеются ли задолженности по коммунальным платежам.
  • Законность перепланировки (если таковая была произведена).

И еще один немаловажный пункт — это история (длительность) владения этой недвижимостью. Чем меньше срок владения — тем меньше доверия к такому продавцу должно быть.

Подлинность правоустанавливающих бумаг

У продавца должны быть все правоподтверждающие документы на жилье. Отсутствие даже одного из списка может свидетельствовать о том, что сделка вряд ли окажется чистой. Какие документы нужно требовать для предоставления:

  • Свидетельство о праве собственности на жилье (этот документ может заменить выписка из ЕГРН). Свидетельство должно быть отпечатано на гербовой бумаге.
  • Договор, на основании которого было получено право собственности: дарение, наследование, купля-продажа, обмена, акт приема-передачи от застройщика и т. п.
  • Техпаспорт и кадастровый паспорт.

Если при проверке окажется, что право собственности на это жилье было основано на решении суда, то это звоночек к тому, чтобы к сделке относиться с опасением: всегда есть вероятность обжалования решения суда, и собственность вернут владельцу.

Документы должны быть в оригиналах. На них должны быть все необходимые печати и подписи.

В этих бумагах недопустимы исправления — если таковые обнаружатся, то это станет поводом для сомнения в чистоте сделки.

Будет правильным, если покупатель попросит продавца предоставить документы с печатями Росреестра. Это станет дополнительным способом проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой.

Что касается продавца

Выполнять сделки с недвижимостью может либо сам собственник, либо его представитель. Если соглашение заключается с участием представителя, то для этого должен быть отдельный документ, заверенный нотариусом, подтверждающий это. Кто может выступать в роли продавца:

  • Собственник (единственное лицо).
  • Если квартира в долевом владении — все сособственники.
  • Супруги (хотя документы могут быть оформлены только на одного из них).

Особое внимание стоит обратить на прописанных в жилье, особенно если среди них будут несовершеннолетние дети. Такие сделки всегда заключаются только с ведома законных представителей ребенка (родителей, органов опеки).

Найти сведения о продавце можно в документах на жилье или в выписке из Госреестра.

Если договор будет заключаться через представителя, то покупателю рекомендуется все равно встретиться с владельцами, чтобы удостовериться в их согласии на сделку.

Если продавец находится в законном браке, то желательно получить письменное согласие супруги на реализацию недвижимости.

Сведения о прописанных

Наличие в квартире прописанных жильцов грозит новому собственнику тем, что впоследствии такие жильцы могут заявить о своих правах на проживание в этой недвижимости. Выписать их потом будет очень сложно, даже через суд.

Чтобы избежать такой ситуации, покупателю необходимо тщательно проверять сведения обо всех прописанных. Для этого нужно попросить продавца предоставить покупателю справку из паспортного стола.

Перед заключением сделки все граждане, зарегистрированные в этой квартире, должны быть из нее выписаны, в противном случае у нового собственника могут со временем возникнуть проблемы. Но в этой справке не будут указываться те, кто был временно снят с регистрационного учета в этой квартире:

  • Лица, отбывающие наказание в исправительных учреждениях.
  • Призывники.
  • Люди преклонного возраста, находящиеся на содержании в специализированных учреждениях.
  • Несовершеннолетние, находящиеся в исправительных учреждениях.
  • Недееспособные граждане, находящиеся на лечении в психиатрических клиниках.
  • Лица, проходящие длительное лечение в медицинских учреждениях и т. п.

Узнать обо всех прописанных (и выписанных) жильцах можно из домовой книги. Для этого нужно попросить продавца сделать архивную выписку из нее.

Проверить возможные притязания

Проверить наличие судебных притязаний на жилье можно в гражданском суде. Обращаться нужно в территориальный суд, обслуживающий район, в котором находится приобретаемое жилье. Есть несколько способов:

  • Узнать непосредственно в канцелярии суда.
  • Через интернет — делается запрос на сайте этого суда о наличии судопроизводств с участием продавца.
  • Через судебных приставов (при помощи службы или через их сайт).
  • При помощи выписки из Росреестра.
  • В приватной беседе с сотрудниками ТСЖ.

Если продавец получил право владения квартирой по линии наследования, то нелишним будет обратиться к нотариусу, открывшему наследство, чтобы узнать о наличии других претендентов на имущество.

Обременения или арест сохранятся при передаче жилья другому владельцу. Сведения об этом можно узнать из выписки госреестра.

Если выяснится, что квартира с обременением, то лучше будет от такой сделки отказаться, т. к. впоследствии будет шанс остаться без этого жилья вовсе. Или потребовать у продавца предоставить документ, где будет официально зафиксировано отсутствие притязаний от обременителя.

Эти же сведения должны быть указаны в Росреестре. Поэтому лучше будет заказать новую выписку, в которой уже не будет указано этой информации.

Коммунальные долги

Согласно закону долги должны оплачивать прежние владельцы. Однако поставщики услуг с этим не всегда согласны, поэтому существует риск, что судебные иски о задолженностях будут приходить на имя нового собственника.

К тому же есть вероятность того, что коммунальные службы могут отключить свет, газ или воду, а это не добавит в ситуацию позитива. Чтобы этого избежать:

  • Стоит потребовать у бывшего собственника справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  • Попросить предоставить квитанции об оплате услуг за последние три года.
  • Узнать в ТСЖ о наличии долгов по этой квартире.
  • Указать этот пункт в договоре купли-продажи, согласно которому все долги будут под личной ответственностью прежнего собственника. Если покупатель согласен погашать долги предыдущего владельца, то это также нужно зафиксировать в соглашении.

Законность перепланировки

Бывшие владельцы могли переделывать квартиру под себя: устанавливать дополнительные радиаторы, электрооборудование или газооборудование, менять планировку и т. п. Все эти действия должны быть зафиксированы в техническом плане. Если будут расхождения с планом, есть вероятность, что через время заставят восстановить первоначальный вид жилья.

А это довольно затратно.

Нужно внимательно изучать техпаспорт — в нем уже может находиться отметка о несогласованности перепланировки. В этом случае нужно попросить собственника привести все документы в порядок.

Заключение договора

После перепроверки всех бумаг продавца можно приступать к оформлению сделки. Чтобы не оказалось, что во время подготовки документов собственник изменил решение относительно продажи жилья, лучше зафиксировать соглашение юридически: передать задаток или заключить предварительный договор купли-продажи.

Подготовкой документов должен заниматься продавец.

В обязанность покупателя входит только оплата госпошлины.

После того как продавец собрал весь пакет документов, можно будет непосредственно составлять договор о передаче жилья новому собственнику. В договоре обычно указываются сведения:

  • Паспортные данные сторон-участников сделки.
  • Дата и место заключения договора.
  • Полное описание жилой недвижимости.
  • Сведения о госрегистрации права собственности продавца.
  • Порядок расчета за квартиру, ее стоимость.
  • Информация об отсутствии долгов, обременений и т. п.
  • Согласие родственников (супруга/супруги) на совершение сделки. Если собственник — несовершеннолетний/недееспособный, то понадобится согласие органов опеки.
  • Соответствие планировки состоянию, указанному в техпаспорте.
  • Сведения о том, что никаких имущественных притязаний на это жилье не имеется и т. д.

Желательно, чтобы соглашение перед подписанием перепроверил независимый юрист на предмет выявления неточностей, ошибок и подводных камней.

Договор заключается в присутствии нотариуса или госрегистратора.

После передачи денег рекомендуется взять у продавца расписку в их получении. Она составляется в произвольной форме.

На самом деле ничего сложного в том, чтобы проконтролировать сделку по покупке жилья нет. Главное — это внимательно изучить документы. А в случае сомнений не стесняться обратиться за помощью к юристу.

И тогда любой риск будет исключен.

Особенности самостоятельной проверки квартиры на чистоту при покупке в 2018 году

Самостоятельное изучение того, полностью ли чист объект недвижимости, предлагаемый продавцом, включает множество действий, посвященных изучению отдельных аспектов, так как любое нарушение может оказаться неприятным сигналом.

Наряду с проверкой документов и получением справок рекомендуется не пренебрегать и разговорами с жильцами, которые живут в том же месте, что и продавец.

Пошаговая инструкция проверки, которая избавит покупателей от возможных неприятностей

Процедура проверки состоит из следующих шагов:

Проверить квартиру на чистоту при покупке самостоятельно в итоге вполне возможно, но это трудоемкий процесс. Придется посетить множество организаций и получить массу бумаг.

Как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно

Фото: основные этапы сделки при купле-продаже квартиры

Правоустанавливающая документация

Бумага данного вида помогает удостоверить, что у лица, которое продает квартиру, действительно имеет ее в своей собственности.

В качестве правоустанавливающей документации в таком случае выступает свидетельство о регистрации права собственности.

В этой бумаге устанавливается:

  • какой это объект, комната или квартира
  • какова площадь помещения
  • адрес
  • кадастровый номер
  • присутствие обременений или иных ограничений по совершению сделок,
    стоит иметь в виду, что их отсутствие на момент составления свидетельства не доказывает, что они не появились ко времени планирования сделки
  • документ, послуживший основанием для приобретения собственности на жилье, в том числе — договор одного из видов — купли-продажи, долевого участия мены, дарения решение суда о праве свидетельство о праве на наследство
  • указание личности владельца.

Если среди собственников перечислены лица, которым не исполнилось 14 лет, то требуется, чтобы за них договор заключили оба их родителя.

Если ребенок находится под ответственностью опекуна, то договор, соответственно, заключает именно он.

Несовершеннолетние от 14 до 18 обладают правом на участие в сделке, однако их законные представители, оба родителя либо опекун, должны ее утвердить.

О прописанных лицах

Точно установить, кто прописан в данной квартире, необходимо в любом случае. При наличии лиц, которые имеют штамп о регистрации в данном жилом помещении, и о которых его покупатель не знает, они впоследствии смогут заявить право на жилье.

Именно поэтому стоит точно узнать перечень прописанных лиц. С этой целью следует получить на этот объект недвижимости выписку из домовой книги.

В общем случае ее готов представить продавец, но в любой ситуации остается возможность получить ее в паспортном столе по месту нахождения квартиры.

Требуется проверить, нет ли в перечне зарегистрированных лиц младше 18 лет. Для выписки несовершеннолетних действуют усложненные правила, так как их права пытаются защитить.

Существует возможность за дополнительную плату получить расширенную выписку. Этот документ носит более подробный характер, в частности, в нем указывается:

В такой подробной истории жилого помещения имеет смысл обратить также на прежних детей до 18 лет и умерших.

Последние иногда воскресают, а детей в некоторых случаях выписывают незаконно, что впоследствии дает им право подать на восстановление прав, даже когда у квартиры сменился собственник.

Существует и ряд других категорий зарегистрированных, которые могут по тем или иным основаниям отсутствовать в квартире долгое время. Это:

  • пациенты на длительном курсе лечения
  • призванные в армию
  • осужденные к лишению свободы
  • отправившиеся в длительную командировку.

Расширенная выписка будет содержать упоминание обо всех этих лицах. В ней будут указаны основания их отбытия и приведены их документальные подтверждения.

Сведения о судебных процессах

Судебный процесс относительно жилого помещения проходит в суде, находящемся по месту ее расположения.

Чтобы выяснить, имеет он место или нет, требуется обратиться:

О правомочиях продавца

При проверке полномочий продавца необходимо убедиться, что он:

  • именно тот человек, которым, по его утверждениям, является
  • обладает правомочиями на совершение данной сделки
  • является дееспособным.

Следует проверить паспорт и убедиться, что он настоящий. Далее необходимо удостовериться, что сам документ подает тот человек, который и является собственником.

Существует схема, когда у хозяина из группы риска забирают паспорт, а следом сделку заключает похожее на него лицо.

Необходимо пообщаться с жильцами того же подъезда и спросить их, является ли данный продавец лицом, имеющим такие полномочия.

Наконец, в дееспособности контрагента покупателю можно удостовериться, когда тот принесет справку из психоневрологического диспансера, также стоит обратить внимание и на манеру поведения продавца.

Имеются ли обременения

Обременения по квартире — это юридические обязательства, существующие у ее владельца перед третьим лицом, которые перейдут и к покупателю либо иные ограничения.

В частности это:

Чтобы установить такие ограничения, следует взять в Едином госреестре прав на недвижимость (ЕГРП) выписку по данному объекту.

О долгах по коммунальным платежам

Необходимо установить, существует ли у лиц, продающих квартиру, долг по коммунальным платежам.

При их наличии лицо, которое приобретет объект, не поинтересовавшись этим вопросом, возьмет на себя и обязательства заплатить соответствующим службам. Иски эти организации в дальнейшем будут посылать именно ему .

Чтобы избежать указанных последствий, необходимо попросить продавца предъявить квитанции на все типы платежей за предыдущие двенадцать месяцев. Если он их приносит, то вопрос решается.

Однако он может утверждать, что они утеряны. Тогда рекомендуется отказаться от сделки.

В случае же, когда покупатель стремится все равно обзавестись данным объектом, ему рекомендуется определить, остается ли долг, другими способами.

Если же, несмотря на сохраняющееся желание приобрести квартиру, покупатель самому продавцу не доверяет, ему можно подать запрос в ТСЖ либо ЖУЭ самому. В этих учреждениях ему предоставят сведения относительно существования долга.

Наконец, допускается внесение в договора купли-продажи положения о том, что обязанность погасить долги на момент сделки при их наличии ложится именно на прежнего владельца.

Видео: все, что нужно знать

Законность перепланировки

Тому, кто намеревается приобрести жилье, необходимо установить, не осуществлялась ли предыдущим собственником планировка, в том числе незарегистрированная или являющаяся недопустимой.

В пространстве могут быть убраны стены либо возведены там, де ранее их не было, изменена конфигурация определенных сетей.

Чтобы получить соответствующую информацию, требуется ознакомиться с содержанием технического паспорта.

В этом документе может присутствовать штамп, указывающий, что планировка имела место и была недопустимой.

Помимо этого, следует запросить у продавца технический план объекта недвижимости. Наконец, при наличии сомнений имеет смысл прибегнуть к услугам Бюро технической инвентаризации.

Сотрудник этого ведомства имеет право прибыть на объект вместе с потенциальным покупателем и определить, вносились ли в помещение недозволенные изменения.

Варианты осуществления сверки через интернет (онлайн)

Сверка онлайн допустима во многих их вышеупомянутых случаев, тогда, когда у соответствующей организации есть свой сайт. К примеру:

  • жилой или нежилой данный объект
  • по какому точному адресу располагается
  • о плане квартиры
  • о наличии кадастрового паспорта, подтверждающего, что строительство в этом случае завершено

Таким образом, проверка квартиры на чистоту — это процедура, в ходе которой устанавливается, все ли в порядке с данным объектом.

Требуется определить, может ли сам продавец продать его, есть ли иные лица, права которых сделка может нарушить, включая детей, права которых в наибольшей степени защищены законом.

Также устанавливается, не проводилась ли продавцом перепланировка и не висит ли на квартире долг.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

О admin

x

Check Also

Возврат подоходного налога при покупке квартиры как возможность экономии средств

Подоходный налог в размере 13% по закону возвращается государством в процессе приобретения квартиры. Внесенные в Налоговый Кодекс поправки обеспечивают вот уже несколько лет обеспечивают гражданам России возврат подоходного налога при покупке квартиры, то есть части затрат на покупку объекта недвижимости. Обратите внимание, что в соотвествии с новой редакцией Налогового Кодекса ...

Какие налоговые вычеты по НДФЛ предусмотрены при покупке квартиры и другого недвижимого имущества

Новоиспеченных собственников жилья закономерно интересует вопрос, какие налоговые вычеты по НДФЛ предусмотрены при покупке квартиры и другого недвижимого имущества: рассмотрим эту актуальную тему в нашей статье. Покупатель, при приобретении недвижимого имущества, имеет право воспользоваться следующими имущественными налоговыми вычетами по НДФЛ в сумме расходов, которые фактически были произведены: На покупку квартиры, ...

Как заполнить декларацию 3-НДФЛ при покупке квартиры?

Заполнение декларации по форме 3-НДФЛ при покупке квартиры является довольно важным моментом, так как неграмотное заполнение и нарушения в документе могут повлечь за собой отказ налоговых органов в предоставлении налогового возврата. Налоговым Кодексом, а также приказом ФНС России от 3 октября 2018 г. N ММВ-7-11/[email protected] утверждены правила и регламент заполнения ...

Порядок уплаты и размер налога с продажи квартиры

Для многих собственников одним из самых актуальных вопросов при продаже квартиры является порядок и размер налога с продажи квартиры, то есть с дохода, полученного от сделки купли-продажи. Данный вид налогообложения по сути мало чем отличается от налога с любых других доходов гражданина, за некоторыми особенностями. В данной публикации мы разберемся ...