Покупка жилья на первоначальной стадии строительства актуальна, но рискованна, поэтому для минимизации негативных последствий желательно ориентироваться в законе о защите дольщиков-ФЗ №214 от 30.12.2014 «Об участии в долевом строительстве» (далее по тексту- ФЗ №214).
Закон о защите прав дольщиков сейчас главный специальный правовой акт, регламентирующий отношения между застройщиком и лицами, желающими приобрести квартиру по договору участия в долевом строительстве (далее – ДДУ).
Ваши права при совершении сделки
Предназначение закона о защите дольщиков – максимальная безопасность покупателей и жесткие рамки для застройщиков. Привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов согласно ст.1 ФЗ №214 осуществляется только:
- на основании ДДУ;
- жилищных сертификатов;
- жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов согласно специальным законам, регулирующим их деятельность.
Ст. 3 закона о защите прав дольщиков предписывает застройщикам привлекать денежные средства по ДДУ только при наличии следующих документов, подлежащих публикации в открытом доступе:
- разрешение на строительство;
- проектная декларация;
- правоустанавливающие документы на земельный участок.
Важно! Вы имеете право на возврат перечисленных средств, можете требовать от застройщика уплаты процентов по ст. 395 ГК РФ в двойном эквиваленте и возмещения убытков сверх этих процентов, если вышеперечисленных документов компания не имеет.
По Вашему требованию Застройщик обязан показать оригиналы или законно заверенные копии (также до заключения ДДУ):
- учредительных документов и свидетельств ИНН, ОГРН
- годовых отчетов и бухгалтерской отчетности (срок- 3 года)
- заключения аудитора.
Статьи 19-21 ФЗ №214 перечисляют обязательные сведения для информации о застройщике, проектной декларации, информации о строительном проекте.
ФЗ №214 является законом о защите обманутых дольщиков, ведь его статьи строго регламентируют ответственность строительных фирм.
Перед заключением договора посмотрите на его название: если в названии прописано, например, «инвестиционный договор» или «договор бронирования объекта»- скорее всего, фирма пытается избежать законной нагрузки и вывести договорные отношения из правового поля ФЗ №214.
Вероятен риск пополнить ряды обманутых дольщиков и закон о защите ваших прав как пострадавшей стороны в этом случае может не сработать, ведь по юридической части заключен договор другого характера. Но сложилась положительная судебная практика по факту отнесения инвестиционного договора под юрисдикцию ФЗ №214, если строительство производилось для личных нужд. Однако лучше проявить внимательность и осведомленность заранее, чтобы избежать лишних судебных тяжб.
Существенные условия
Закон о защите дольщиков в 2016 г, как и раньше,регламентирует четкие предписания к ДДУ.
Важно! Для ДДУ предусмотрена письменная форма и законная регистрация по ФЗ №122 от 21.07.1997.
ДДУ согласно ч.4 ст.4 ФЗ №214 должен содержать:
- определение конкретного объекта, подлежащего передаче в соответствии с проектной документацией после получения разрешения на эксплуатацию многоквартирного дома;
- срок передачи объекта;
- стоимость и порядок расчетов сторон;
- гарантийный срок на объект (не менее 5 лет);
- способы обеспечения исполнения обязательств застройщиком.
Без включения этих пунктов договор не может быть заключен.
Цена договора может измениться, если с Вами будет подписано соглашение об этом (ДДУ должен содержать соответствующий раздел, статью или пункт).
Сроки сдачи объекта
Застройщик обязан сдать объект в установленный договором срок. Изменение этого условия возможно также после подписания соответствующего соглашения.
Нарушение срока – выплата неустойки застройщиком в размере, установленном ст.6 ФЗ №214.
Уведомление о просрочке завершения строительства направляется не позднее 2-х месяцев до окончания первоначального срока.
Уведомление о готовности объекта к сдаче направляется не позднее 1 месяца до окончания срока, установленного договором.
Если строительство прекращено или приостановлено, у Вас есть право расторгнуть договор через суд.
Объект, передаваемый по рассматриваемому договору, должен отвечать требованиям по качеству, прописанному в нем, техническим регламентам, проектной документации и др.
Нарушение условий по качеству дает право пострадавшему лицу на:
- устранение недостатков и соразмерное уменьшение цены;
- при существенных недостатках- на отказ от договора с возвратом денежных средств.
Изменения в законе 2016
Закон о защите дольщиков в 2016 г. будет дополнен нововведениями, призванными помочь лицам, столкнувшимся с банкротством застройщиков. Этот законопроект одобрен Государственной Думой в 3 чтении в конце 2015 г.
В страхование ответственности застройщиков также внесены важные изменения: банки, обеспечивающие их обязательства, обязаны входить в систему страхования вкладов и не иметь запрета на привлечение вкладов от физических лиц. Размер собственных средств у страховой организации должен составлять 1 000 000 000 рублей.
